A Gigante Hipotecária de Detroit: Rocket Aposta US$ 14,2 Bilhões para Controlar Todo o Processo
Como Um Acordo Pode Remodelar a Forma Como os Americanos Compram e Mantêm Suas Casas
DETROIT — A Rocket Companies acaba de fechar o maior negócio hipotecário independente da história dos EUA. Hoje, a empresa sediada em Detroit finalizou sua aquisição de US$ 14,2 bilhões do Mr. Cooper Group, unindo o principal originador de empréstimos do país ao seu maior administrador de hipotecas. A medida dá instantaneamente à Rocket o controle de quase um em cada dez empréstimos imobiliários na América.
Com o acordo fechado em 1º de outubro, a Rocket agora supervisiona um portfólio de serviços que atinge cerca de 10 milhões de proprietários de imóveis. A empresa não está apenas apostando no tamanho — está reescrevendo o manual das hipotecas. Junte esta aquisição com sua compra anterior da plataforma imobiliária Redfin, e a Rocket subitamente tem suas mãos em quase todas as etapas do processo de moradia: desde a busca por imóveis e financiamento até o fechamento e décadas de administração de empréstimos.
O CEO da Rocket, Varun Krishna, enquadrou o acordo como uma forma de tornar a aquisição de imóveis mais suave e acessível. “Ao combinar a expertise em administração de hipotecas do Mr. Cooper com a originação de empréstimos e a tecnologia de IA da Rocket, queremos reduzir custos e facilitar o processo”, disse ele após anunciar a aquisição.
Este passo ousado surge em um momento delicado para a indústria hipotecária. Taxas de juros altas esmagaram os volumes de novos empréstimos, mas a administração de hipotecas — essencialmente gerenciar hipotecas existentes — se tornou uma máquina de caixa constante. Com o Federal Reserve mantendo as taxas em níveis não vistos há décadas, os credores estão lutando contra margens cada vez menores e custos de aquisição crescentes que podem ultrapassar US$ 10.000 por novo cliente.
Quando Novos Empréstimos Escasseiam, Administre os Existentes
O empréstimo hipotecário sempre foi uma montanha-russa, subindo e descendo com as taxas de juros. Quando as taxas caem, os proprietários correm para refinanciar. Quando elas sobem, a demanda seca. Entre 2022 e 2024, as originações de empréstimos despencaram mais de 60% dos picos da pandemia, deixando os credores em busca de receita mais estável.
É aí que a administração de hipotecas entra. Ao contrário da originação de empréstimos, a administração de hipotecas cria uma fonte de receita confiável. As empresas coletam pagamentos mensais, gerenciam contas de garantia (escrow) e intervêm se os mutuários tiverem problemas. Feito em escala, é um negócio que funciona sem problemas mesmo em tempos difíceis.
O antigo líder do Mr. Cooper, Jay Bray — que passou 25 anos construindo a empresa como um peso-pesado em administração de hipotecas do país — agora se tornará Presidente e CEO da Rocket Mortgage. Ele se reportará a Krishna e assumirá um assento no conselho da Rocket. “Através do poder da nossa plataforma e das nossas pessoas, tornaremos a aquisição de imóveis mais pessoal e fácil de gerenciar”, disse Bray.
Dados Que Viram Dinheiro
Para a Rocket, o verdadeiro prêmio pode não ser apenas as taxas de serviço. Ao possuir toda a jornada do cliente — desde a busca por uma casa no Redfin até o pagamento final da hipoteca décadas depois —, a empresa construiu o que os analistas chamam de “um ciclo de dados retroalimentado”. Cada etapa alimenta o sistema com informações.
Com aproximadamente meio bilhão de dólares investidos em IA e infraestrutura de dados, a Rocket agora pode usar análises preditivas para identificar oportunidades. Imagine um proprietário de imóvel que refinanciou há cinco anos, acumulou patrimônio e nunca perdeu um pagamento. Os algoritmos da Rocket podem sinalizar esse cliente como um candidato perfeito para uma linha de crédito com garantia imobiliária (home equity line), um empréstimo pessoal ou até mesmo um novo seguro — tudo oferecido de forma integrada através do mesmo portal onde eles já pagam sua hipoteca.
Analistas dizem que esta estratégia pode mudar o jogo. Em vez de gastar pesadamente em anúncios digitais para perseguir novos mutuários, a Rocket pode fazer marketing diretamente para sua base existente por uma fração do custo. Mas essa eficiência vem com riscos. Os reguladores podem examinar de perto o poder que uma empresa pode ter sobre toda a jornada habitacional.
Reguladores Atentos
O momento do acordo da Rocket não passou despercebido em Washington. Apenas um dia antes do fechamento da aquisição, a Federal Trade Commission processou Zillow e Redfin por práticas de publicidade de aluguel. Embora esse caso não toque diretamente em hipotecas, ele sinaliza que os reguladores estão cada vez mais inquietos com a concentração nos mercados relacionados à moradia.
O Consumer Financial Protection Bureau já levantou alertas sobre os prestadores de serviços não bancários, que agora supervisionam mais da metade de todas as hipotecas dos EUA. A expansão da Rocket para todos os cantos da cadeia de valor habitacional — de listagens a empréstimos e serviços de longo prazo — cria uma concentração que os reguladores nunca viram antes.
Veteranos da indústria alertam que isso pode gerar preocupações com conflitos de interesse, semelhantes às que foram levantadas no setor bancário, onde uma empresa que controla várias partes de uma transação corria o risco de inclinar o mercado a seu favor.
Por Que Ser Maior Está Se Tornando Essencial
A Rocket não está sozinha em se fortalecer. Em toda a indústria, a escala se tornou uma estratégia de sobrevivência. Credores e prestadores de serviços menores estão vendendo portfólios ou se fundindo apenas para acompanhar. A Guild Holdings atraiu o interesse da Bayview Asset Management, enquanto gigantes como Rithm Capital e Pennymac estão constantemente adquirindo direitos de serviço.
As razões são claras. Desde a crise financeira de 2008, os custos de conformidade dispararam. Operar plataformas de tecnologia modernas exige um enorme investimento inicial. E quando a economia desacelera, os prestadores de serviços devem adiantar milhões de dólares aos investidores enquanto os mutuários perdem pagamentos — algo que pequenas empresas muitas vezes não conseguem absorver.
O tamanho da Rocket lhe confere vantagens que rivais menores não conseguem igualar. Ela pode diluir o custo da tecnologia de ponta entre 10 milhões de clientes, negociar melhores acordos com fornecedores e atravessar recessões que poderiam afundar concorrentes mais fracos.
Wall Street Avalia
Os investidores, no entanto, ainda estão decidindo o que fazer com tudo isso. As ações da Rocket caíram para US$ 19,38 na tarde de quarta-feira, uma queda de 75 centavos em relação ao dia anterior. As ações abriram em alta, a US$ 20,35, mas caíram à medida que o volume de negociação aumentava.
Observadores do mercado veem tanto promessas quanto perigos à frente. Se a Rocket integrar o Mr. Cooper sem problemas, sua avaliação pode se aproximar mais da de uma plataforma de tecnologia do que da de um credor tradicional. Mas a história mostra que essas integrações levam de 18 a 24 meses para dar frutos.
O cenário otimista? A Rocket pode “recapturar” uma grande fatia de seu portfólio de 10 milhões de empréstimos quando as taxas eventualmente caírem. Mesmo um pequeno aumento na retenção de 15% para 25% poderia gerar centenas de milhões em novas receitas.
O cenário pessimista? A fusão de duas plataformas gigantes de administração de hipotecas é complicada. Os reguladores poderiam limitar como a Rocket compartilha dados em seu ecossistema. E se a economia piorar, o aumento das inadimplências poderia apertar as margens rapidamente. Os portfólios de serviços também oscilam de valor dependendo das taxas de juros, o que significa que os lucros da Rocket poderiam se tornar voláteis.
Por enquanto, analistas dizem que o desempenho das ações dependerá da execução. A ambição da Rocket é clara: dominar o processo hipotecário do início ao fim. Se ela realizará o sonho — ou ficará presa em uma tempestade regulatória — ainda está para ser visto.
NÃO É CONSELHO DE INVESTIMENTO